Розмежовуємо податки на володіння об’єктом і дохід від нього, перевіряємо декларації, можливі звільнення та особливості оренди через Airbnb.
Власники нерухомості можуть уже займатися податками та орендними доходами, але не мати чіткого порядку дій. Саме з такою ситуацією звернувся клієнт ARG. Потрібно було зіставити болгарські правила з міжнародними обставинами його ситуації та підготувати позицію для бухгалтера, банку й контрагентів.
ARG пояснила призначення кожного запиту, тому підготовка документів стала зрозумілішою. Для інших власників це питання виникає під час довгострокової оренди, продажу житла, володіння майном у конкретній громаді або отримання виплат через Airbnb. Важливо спочатку визначити модель доходу, а вже потім перевіряти податки, декларації, строки та документи.
ARG може допомогти, коли потрібно
Укажіть юридичного власника, частки й податкове резидентство за відповідний рік. Звичайна оренда резидента та остаточний податок нерезидента можуть мати різні бази й декларації.
Розмежуйте звичайну оренду, туристичне розміщення та продаж. Платформенна готельна діяльність потребує окремої перевірки ПДВ, страхування й місцевих обов’язків.
Потрібні документи про власність, оренду, бронювання, валовий дохід і утриманий податок. Чисте банківське надходження не показує всіх складових розрахунку.
Для звільнення одного житлового об’єкта потрібні понад три роки володіння. Перевірте інші продажі, а авансові, річні й муніципальні строки ведіть окремо.
Режим залежить не лише від того, що ви отримуєте гроші у зв’язку з болгарським об’єктом, а й від моделі його використання. Для фізичної особи довгострокова оренда, короткострокове розміщення через платформу та продаж є різними податковими ситуаціями. Саме їх правильне розмежування визначає, чи йдеться про дохід від оренди, про діяльність із додатковими реєстраційними наслідками або про оподатковуваний приріст вартості.
Для фізичної особи — податкового резидента Болгарії — звичайну оренду регулює Закон про податки на доходи фізичних осіб (ЗДДФЛ). Стаття 31 зазвичай зменшує валовий дохід на 10% нормативних витрат, після чого відповідна база оподатковується за ставкою 10%. Це правило не слід автоматично застосовувати до нерезидента: для болгарської оренди поза визначеною базою може діяти остаточний податок зі статті 37. НАП пояснює звичайний орендний режим.
Наприклад, якщо договір передбачає щомісячні платежі за тривале користування квартирою, базою для розрахунку є не загальна сума надходжень, а сума після нормативного зменшення на 10%. Це стандартне відрахування за законом. Воно не означає, що можна додатково автоматично зменшити базу на всі фактично понесені витрати на ремонт, меблі чи утримання об’єкта.
Особа орендаря також має значення. Коли орендарем виступає підприємство або самозайнята особа, вона може бути платником, який утримує авансовий податок із виплати. Якщо такого податкового агента немає, власник має самостійно виконати передбачені правила щодо авансового податку. Тому договір, статус орендаря та порядок платежів потрібно оцінювати разом, а не лише за назвою договору.
Короткострокове розміщення через Airbnb або Booking НАП розглядає як готельну комерційну діяльність. Для фізичної особи перевіряють умови місцевого патентного податку; за їх невиконання може діяти режим торговця зі ставкою 15%, навіть без реєстрації як одноосібного торговця. Окремо оцінюють туристичну реєстрацію, туристичний податок, страхові внески та ПДВ за посередницькою послугою іноземної платформи. Офіційне роз’яснення НАП допомагає розмежувати ці обов’язки.
Для консультування важливі фактичні ознаки діяльності, зокрема тривалість проживання гостей, спосіб бронювання, роль платформи у платежах та послуги, які надаються разом із житлом. Вони дають змогу не переносити правила довгострокової оренди на ситуацію, де закон передбачає інший підхід.
За продажу або обміну нерухомості ЗДДФЛ орієнтується на оподатковуваний прибуток, а не на повну суму, яку покупець сплачує продавцеві. НАП визначає базу як додатну різницю між ціною продажу та ціною придбання, зменшену на 10% витрат. Отже, податок може виникнути лише за наявності позитивного приросту вартості в передбаченому законом розрахунку. Правило та його межі викладено в роз’ясненні НАП щодо доходів від продажу майна.
Закон передбачає важливі звільнення. Дохід від продажу одного житлового об’єкта не оподатковується, якщо від придбання до продажу минуло понад три роки. Для продажу до двох інших об’єктів нерухомості, а також сільськогосподарських і лісових земель, НАП зазначає строк володіння понад п’ять років. Ці винятки залежать від виду об’єкта, кількості продажів і точних дат, тому їх не варто визначати лише за припущенням, що майно перебуває у власності «давно».
ARG починає роботу з визначення фактичного сценарію та перевірки документів, що його підтверджують. Це дозволяє відокремити податок із регулярного доходу від можливого податку на приріст під час відчуження, а також вчасно виявити ситуацію, де короткострокова модель потребує додаткового аналізу.
Власник болгарської нерухомості має розрізняти щорічний місцевий податок на сам об’єкт, податок із доходу, який об’єкт приносить, і декларації, що супроводжують ці різні обов’язки. Наявність квартири, будинку чи іншого об’єкта може створювати місцеве податкове зобов’язання навіть тоді, коли майно не здається в оренду і не продається.
Закон про місцеві податки і збори (ЗМДТ) регулює платежі до громади за місцезнаходженням об’єкта. Стаття 14 не вимагає декларації власника після кожної нотаріальної купівлі: відомості зазвичай передають нотаріус і служби вписувань. Власна декларація потрібна у визначених випадках, зокрема для заявлення пільги або певних змін обставин; загальний строк для таких випадків — два місяці, а для спадкування діє окремий шестимісячний строк. НАП пояснює чинний порядок.
Ставку встановлює відповідна муніципальна рада в законодавчих межах від 0,1 до 4,5 проміле податкової оцінки. Ринкова ціна квартири сама по собі не визначає суму. Перевірте місцеве рішення, оцінку, частку власності та заявлені пільги. Не слід використовувати скасовані спеціальні підвищені межі для окремого житла в курортних місцевостях. Для правильного платежу важливі чинні дані саме вашої громади й податкової партиди.
Щорічний податок на нерухомість, за інформацією НАП, сплачується двома рівними частинами, до 30 червня і до 31 жовтня року, за який він належить. Це строки платежів за сам об’єкт. Вони не є строками подання річної декларації про дохід від оренди та не замінюють її.
У практиці власники часто поєднують уявлення про різні податки. Для правильної оцінки ситуації ARG розділяє такі питання.
Після купівлі перевірте, чи відкрито або оновлено муніципальну податкову партиду та чи правильно зазначено власника, частку й характеристики об’єкта. Службове повідомлення про нотаріальну угоду не виконує майбутню декларацію орендного доходу. Якщо заявляється пільга або виникла окрема обставина зі статті 14, установіть власний строк повідомлення; сплата місцевого податку не підтверджує правильність податку з оренди.
У межах послуги ARG зіставляє дату та підставу набуття, місце розташування, податкову оцінку, фактичне використання об’єкта і наявні декларації. Після цього клієнт отримує зрозумілу карту зобов’язань, яку можна передати бухгалтеру та використати для перевірки розрахунків у відповідній громаді. Якщо ставка або статус об’єкта потребують уточнення, наступним кроком є перевірка чинного муніципального рішення, а не застосування усередненої ставки для всієї Болгарії.
Громадянство й країна банківського рахунку не визначають податкового резидентства. Болгарський об’єкт створює болгарське джерело орендного доходу навіть за виплати за кордон. Для нерезидента поза визначеною базою стаття 37 може встановлювати остаточний податок із валової суми. З’ясуйте, хто його утримує або самостійно декларує, і перевірте міжнародну угоду до першої виплати.
Відповідні резиденти ЄС або ЄЕЗ можуть обрати річний перерахунок за статтею 37а, якщо виконані її умови. Вибір стосується всіх відповідних доходів зі статті 37 за рік; повернення також пов’язане з можливістю іноземного заліку. Підготуйте підтвердження резидентства, договір, валові виплати та утриманий податок. Статті 37 і 37а ЗДДФЛ дають правову основу для цього рішення.
Розкажіть про свою ситуацію та плани в Болгарії. Допоможемо визначити, які питання потрібно вирішити та з чого почати.
Правильний розрахунок починається з відновлення повної документальної картини доходу та визначення особи, відповідальної за авансовий податок. Для цього недостатньо бачити лише надходження на банківському рахунку. Потрібно зіставити умови оренди, фактичні платежі, статус орендаря та період, за який виник дохід.
Для перевірки ARG зазвичай просить підготувати договір оренди та зміни до нього, документ про набуття майна, дані про об’єкт, графік і підтвердження платежів, а також копії вже поданих декларацій і документів про внесений авансовий податок, якщо вони є. Дати мають особливе значення. Вони дають змогу віднести дохід до належного податкового періоду, відокремити плату за оренду від інших сум та перевірити, чи не змінилося фактичне використання житла.
Коли орендарем є компанія або самозайнята особа, необхідно окремо встановити, чи вона утримувала авансовий податок під час виплати. Якщо орендар не є податковим агентом, власник повинен самостійно виконати правила авансового декларування та внесення податку. НАП розмежовує ці ситуації у своєму роз’ясненні щодо доходів від оренди. Отже, формулювання договору саме по собі не відповідає на питання про відповідальну особу. Її визначають разом зі статусом платника та способом здійснення виплати.
Якщо, наприклад, квартиру орендує фізична особа для особистого проживання, власникові не варто припускати, що податок уже утриманий лише тому, що платежі регулярно надходили на рахунок. Потрібно перевірити, чи існував податковий агент, і за його відсутності скласти власний календар авансових дій.
Для резидента Болгарії звичайна оренда з болгарських та іноземних джерел зазвичай входить до Приложення 4 річної декларації за статтею 50 ЗДДФЛ. Звичайний строк подання та остаточної сплати — до 30 квітня наступного року. Нерезидент із доходом, оподаткованим остаточно, має інший маршрут: автоматично переносити його до цього додатка не можна. Спочатку встановіть статус і вид доходу, а потім форму, відповідальну особу й календар. НАП описує звичайне декларування оренди.
ARG формує робочий перелік фактів, визначає, хто виконує кожну дію, та готує позицію, яку можна узгодити з бухгалтером. Якщо власник має зв’язки з іншою державою, окремо зіставляються дані про отримувача доходу, банк, джерело платежу та вже подані документи за кордоном. Це не означає автоматичного висновку про податкове резидентство чи застосування міжнародної угоди. Такі висновки залежать від додаткових фактів, які слід оцінювати окремо.
Практичний результат консультації полягає у чіткому календарі. Він показує, які суми перевіряє бухгалтер, хто відповідає за авансовий платіж, що належить включити до річної декларації та яких підтвердних документів бракує. Відсутність договору, неповні банківські дані або невизначений статус орендаря можуть перешкодити надійному розрахунку, тому їх доцільно усунути до подання декларації, а не після запиту органу доходів.
Податок при продажу не слід розраховувати від усієї суми, зазначеної в нотаріальному акті. Спочатку потрібно встановити, чи утворюється додатна різниця між ціною продажу та ціною придбання, а потім перевірити, чи застосовується звільнення, пов’язане з видом майна, кількістю відчужуваних об’єктів і строком володіння.
НАП пояснює, що для продажу або обміну нерухомості податкова база формується з додатної різниці між продажною ціною та ціною придбання, зменшеної на 10% витрат. Це означає, що за відсутності додатного результату немає тієї бази, з якої обчислюється податок за цим правилом. Порядок викладено в роз’ясненні НАП щодо доходів від продажу майна.
Для перевірки розрахунку необхідні документ про придбання з указаною ціною, майбутній або підписаний документ про продаж, точні дати переходу права та відомості про інші продажі нерухомості за відповідний період. Ці документи підтверджують не лише цифри, а й можливість застосування звільнення. Усна оцінка на кшталт «об’єкт був куплений давно» не замінює дати набуття, яка випливає з документа.
Звільнення може істотно змінити рішення про дату угоди. За інформацією НАП, дохід від продажу одного житлового об’єкта не оподатковується, якщо між придбанням і продажем минуло понад три роки. Для продажу до двох інших об’єктів нерухомості, а також сільськогосподарських і лісових земель застосовується строк володіння понад п’ять років. Межі цих звільнень не дозволяють автоматично переносити правило для одного житла на будь-який наступний продаж.
Податковий аналіз має відбутися до погодження остаточної конструкції розрахунків із покупцем. Зміни, обнародовані в Державному віснику, передбачають електронну перевірку публічних зобов’язань у НАП перед нотаріальним переходом права. За наявності боргу угоду можна завершити після його погашення або за письмовою згодою на погашення із ціни продажу. Це правило стосується можливості оформлення переходу права та не визначає, чи виник податок на приріст. Відповідний нормативний матеріал оприлюднено Державним вісником.
ARG перевіряє окремо податковий результат від продажу та готовність до нотаріальної дії. До першої частини належать ціни, дати, тип майна й можливі звільнення. До другої належать відомості про публічні зобов’язання та спосіб їх врегулювання, якщо вони виявлені. Без повного набору дат і документів коректним висновком буде не прогноз податку, а перелік даних, які потрібно отримати до підписання угоди.
Якщо строк володіння ще не перевищив встановлену межу, клієнт може оцінити наслідки продажу зараз і наслідки продажу після настання відповідної дати. Це планувальне рішення, а не гарантія звільнення, адже також потрібно перевірити вид майна та кількість продажів у межах правила.
Короткострокове розміщення через Airbnb або іншу платформу потрібно аналізувати як окрему модель діяльності, а не лише як надходження за користування квартирою. Вирішальними є реальні умови пропозиції житла, тривалість проживання гостей, спосіб бронювання, рух коштів через платформу та послуги, що супроводжують проживання.
За короткострокового платформенного розміщення фізична особа може підпадати під місцевий патентний податок, якщо виконані його умови. Інакше НАП застосовує режим доходів від комерційної діяльності зі ставкою 15%, незалежно від факту реєстрації торговцем; відповідний річний строк — до 30 червня. Для компанії діє корпоративний режим. Окремо перевіряють статтю 97а ЗДДС щодо послуги іноземної платформи. НАП пояснює ці розвилки.
Для статті 97а важливе отримання оподатковуваної посередницької послуги іноземної платформи, за якою ПДВ у Болгарії нараховує одержувач. Реєстрація може знадобитися ще до настання обов’язку за першою комісією, незалежно від загального порога обороту. Перевірте договір, постачальника, рахунок і дату послуги або авансу. Чисте зарахування після комісії не показує окремо валовий дохід від гостей і витрату на платформу.
Для підготовки позиції корисно зібрати умови користування платформою, звіти про бронювання та виплати, дані про комісії, календар проживань, підтвердження надходжень і відомості про додаткові послуги для гостей. Ці матеріали дають бухгалтеру можливість зіставити валові надходження, утримання платформи та фактичний вид діяльності. Вони також важливі для пояснення банку походження коштів, коли виплати надходять від платформи, а не безпосередньо від гостя.
ARG узгоджує з бухгалтером, банком і, за потреби, контрагентами такі практичні питання.
Якщо власник проживає, веде бізнес або декларує доходи також в іншій країні, болгарську частину не можна розглядати ізольовано. Для координації потрібні дані про особу отримувача, рахунок для виплат, договірні відносини з платформою та документи, які можуть знадобитися для податкового обліку в іншій юрисдикції. Без перевірки статусу особи та застосовних міжнародних правил не можна робити висновок про остаточне оподаткування поза Болгарією.
Наступним кроком є перевірка вашої фактичної моделі до початку або продовження розміщення. Це дає змогу визначити, чи достатньо обліку доходу від оренди, чи потрібно окремо розглядати режим короткострокової діяльності та можливу реєстрацію за чл. 97а ЗДДС.
Для резидента у звичайному режимі аванси й декларацію за статтею 55 за перші три квартали зазвичай виконують до 30 квітня, 31 липня та 31 жовтня. За четвертий квартал аванс загалом не вноситься, але підприємство або самоосигурюваний платник може утримати його за письмовим проханням власника й перерахувати до 31 січня наступного року. Збережіть прохання та документ платника про дохід і податок, щоб річний розрахунок не пропустив або не подвоїв зарахування. Роз’яснення НАП розмежовує обов’язки сторін.
Для продажу перевірте також підставу набуття. Дарування або відсутність документа про ціну можуть змінити податкову вартість; сучасна ринкова оцінка не замінює дозволену законом ціну придбання. За оплат у різні роки потрібно зіставити графік із фактичними надходженнями. Підготуйте цю таблицю до угоди, щоб визначити податковий результат кожного року й належні підтвердження для країни резидентства.
Порівняйте пов’язані процедури в цій категорії: їхні вимоги та етап, на якому вони потрібні для вашого завдання.
.svg)
.svg)
